Este tipo de fraudes es el que se presenta cuando un individuo logra robar bienes inmuebles o garantías inmobiliarias a otro, realizando actuaciones poco éticas, que se relacionan con actividades de negocios inmobiliarios. Para decirlo de una manera más simple, este hecho ilícito es cometido cuando un sujeto, bien sea físico o jurídico, lleva a cabo una actividad fraudulenta con motivo de la financiación, la renta, la venta o la compra de propiedades inmobiliarias en el Estado de California.
Por causa de que los bienes objeto de esta conducta criminal son los bienes inmuebles, en particular los negocios llamados de bienes y raíces, suelen tener como consecuencia unas pérdidas financieras que son importantes, de manera que los patrimonios de las presuntas víctimas resultan absolutamente mermados, así que la autoridad policial y del Condado estarán siempre alerta para que se pueda detectar a tiempo una actividad de esta clase que podría ser considerada como fraude inmobiliario, porque se tiene interés al dar protección a los individuos que resultan inocentemente dañados en su patrimonio por parte de prestamistas o agentes inmobiliarios que se prestan a llevar a cabo esta clase de conductas fraudulentas con mucha estudia, para causarles graves perjuicios económicos.
¿Dónde encontrar los servicios jurídicos que se necesitan en una acusación de esta naturaleza?
Si usted es un residente de Long Beach CA, o simplemente ejercer su profesión en este Condado como corredor en bienes raíces y es acusado de cometer un fraude de tipo inmobiliario, va a necesitar de inmediato los consejos de los mejores abogados especializados en esta área de práctica legal penal, y los encontrará en Long Beach Criminal Attorney, porque ellos conocen estos procedimientos y con los argumentos y las estrategias correctas, pueden demostrar que todo se ha debido a un terrible error y pueden restablecer su buen nombre y reputación, evitando que usted sea castigado con prolongadas sanciones de cárcel y multas judiciales costosas, así como restituciones de presuntos daños y perjuicios que en estos escenarios representan cantidades estratosféricas, dado el alto valor que tienen los bienes inmuebles, por eso, debe ponerse en manos de los verdaderos profesionales, llamar a nuestras oficinas y dejar que nuestros abogados criminalistas se encarguen de seleccionar las estrategias y argumentos más adecuados para minimizar una acusación por una supuesta defraudación inmobiliaria, pero debe comunicarse con nosotros de inmediato.
¿Cómo están definidos legalmente los fraudes inmobiliarios?
Es realmente complicado darles una definición y se requiere que se realicen algunos trámites para su ejecución, ésta conducta criminal podría ser ejecutada en una cualquiera de las etapas que componen una transacción inmobiliaria. Por esa razón es posible que se cometan esta clase de fraudes en actividades tan tempranas como la tasación del inmueble, e incluso cuando se esté ejecutando una hipoteca por un banco judicialmente.
Los diferentes Estados han optado por crear varias leyes y precedentes judiciales u legales distintos con la finalidad de poder llevar al proceso penal a los perpetradores esta clase de conducta criminal, lo que incluye la forma en que se tipifican, como el fraude inmobiliario usando falsas pretensiones, modificando la regulación de las normas que rigen los fraudes en la ejecución de las hipotecas, las normas sobre la imputación de los alquileres, y las normas que se relacionan con la consignación de documentos o escrituras que han sido falsificadas.
La causa de esto es yace en las formas en que comúnmente se comete este tipo de fraudes ocurre con los contratos hipotecarios y con las negociaciones de los bienes raíces en la forma de:
- Fraude en las ejecuciones de hipoteca,
- Uso de testaferros o compradores ficticios,
- Ventas ilegales de propiedades, y
- Préstamos de tipo abusivos.
En este Estado, la representación fiscal usualmente acusa por estas conductas ilícitas que se relacionan con los fraudes inmobiliarios, tomando como base las normas que mencionamos a continuación:
- 487 PC- prohibición del hurto mayor,
- 2945.4 Código Civil, prohibición de los fraudes en las ejecuciones de hipotecas,
- 890 Código Civil, donde está prohibido el desvío de las rentas, o
- 115 PC, en el que está prohibido consignar documentos o escrituras falsificadas.
Hay otro elemento que se tiene que considerar en las conductas ilícitas que se encuentran reguladas en estas normas penales que hemos mencionado, y es que en esos supuestos califican como wobblers, debido a lo cual es posible presentar la acusación como hecho ilícito mayor o menor, a discreción de la representación fiscal, para lo cual se tomarán en consideración aspectos como el récord criminal del imputado o las características propias y especiales en las que los hechos del caso tuvieron lugar.
¿Cómo se puede ejecutar un fraude en la ejecución de la hipoteca o en los negocios de bienes raíces?
A los efectos de las normas, un fraude de bienes raíces o en la ejecución de hipotecas se ejecuta cuando una empresa o un sujeto se aprovechan de los clientes desprevenidos en un proceso de negociación sobre un inmueble, de modo que es algo que puede ocurrir en una cualesquiera de los ciclos en los que está divido ese tipo de actividades comerciales, entre las que se encuentran, entre otros, la evaluación o tasación del inmueble, el cierre del trato, o la ejecución judicial de la garantía.
Tal como mencionamos antes, esta clase de conductas ilícitas se encuentran establecidas en varias normas de tipo penal, siendo calificadas de manera distinta, en función de las circunstancias especiales que las rodean, no obstante, de las que más comúnmente ocurren, podemos mencionar:
Fraude empleando falsas pretensiones
Es una conducta ilícita en la que el fraude se comete al momento en que un sujeto logra defraudar a otro al quitarle una suma de dinero, así como algunas propiedades, empleando promesas simuladas o representaciones o afirmaciones falsas.
Aunque las normas al respecto varían en cuanto a su contenido, el representante fiscal tiene que probar los aspectos que se mencionan a continuación para que el imputado sea encontrado responsable de esta conducta ilícita:
- El imputado engañó de manera intencionada al propietario de la casa o a la entidad financiera prestataria del dinero para la hipoteca,
- Tal engaño fue llevado a cabo realizando promesas que resultaron falsas, y
- El sujeto en perjuicio del cual se ejecutó tal conducta, confió en tal promesa, por lo que le entregó al perpetrador su inmueble o el dinero.
Este podría ser el escenario en el que Jane, que es la deudora de una obligación hipotecaria por $50.000,00 que pende sobre su casa, pero por causa de la recesión económica causada por la pandemia, es despedida de su trabajo, y se vio obligada a suspender los pagos que debía hacer mensualmente para amortizar su deuda hipotecaria, e irremediablemente se encuentra ante el peligro inminente de que la entidad financiera que le prestó el dinero para la casa decida ejecutar la garantí ay quitarle su casa, pero se entera por Instagram que hay una compañía consultora sobre inmuebles, especializada en hipotecas, que dirige George, y toma la decisión de ponerse en comunicación con dicha empresa, al teléfono con el que se anuncian en la red social.
George inmediatamente tranquiliza a Jane, indicándole que es factible evitar que la garantía sobre su vivienda sea ejecutada, por medio de un proceso de negociaciones con el financista acreedor, pero esto no es otra cosa que una promesa falsa que le hace George a Jane, además, le indica que ese proceso sólo será posible si ella le firma a la empresa consultora una documentación, en la que les otorgue una representación legal, para llevar a delante esos procesos de negociaciones para beneficiarla de esa nueva oportunidad. De hecho, George le lleva a Jane tal documentación y ella las firma. No obstante, Jane no pudo percatarse de que en realidad lo que había firmado era la transferencia de la escritura de titularidad de la casa a George.
Con ello, George se hace nuevo dueño del inmueble de Jane, pero la adquirió haciendo uso de engaños y afirmaciones falsas, relacionadas con la documentación que Jane tuvo que firmar. En este supuesto, el fraude fue llevado a cabo utilizando engaños, y se ejecutará un fraude en la ejecución hipotecaria, porque George se quedará con la vivienda de Jane pagándole a la entidad financiera tan sólo los $50.000 que era lo que ella le debía, que es una cifra ridícula en comparación al precio real del inmueble.
Fraudes en las ejecuciones de hipotecas
Esta conducta ilícita se ejecuta por sujetos que “bindan” su asistencia a dueños de los inmuebles o casas hipotecadas que están en peligro de ser ejecutadas por una institución financiera, por causa del incumplimiento en los pagos, de modo que la garantía será ejecutada.
En términos más simples, esta conducta criminal tiene lugar cuando la representación fiscal puede probar los siguientes extremos:
- Un presunto “asesor” ha requerido del propietario del bien hipotecado un costo o tarifa por prestarle los servicios de asistencia que promociona, antes incluso de brindárselos,
- El presunto “asesor” efectivamente cobró al propietario del inmueble hipotecado unos honorarios o tarifa excesiva por sus servicios de asistencia que le ofreció brindarle,
- El presunto “asesor” logra adquirir algún tipo de interés o derecho sobre el bien que se encuentra en riesgo de ejecución de una hipoteca,
- El presunto “asesor” cobró a otro sujeto los servicios que ofrece, pero no lo notifica al propietario del inmueble hipotecado,
- El presunto “asesor” se hace con un poder o instrumento notarial del propietario del bien hipotecado, o
- El presunto “asesor” logra defraudar al propietario del bien hipotecado con la finalidad de que el mismo le firme o le suscriba un contrato, lo cual, en principio, es legítimo, pero en este caso se trata de una contratación que tiene un propósito ilegítimo.
Partiendo de la base de la situación hipotética anterior, entre Jane y George, necesariamente debe concluirse que George llevó a cabo una defraudación en perjuicio de Jane durante la ejecución hipotecaria, debido a que pudo adquirir un derecho en calidad de dueño sobre el inmueble de Jane, utilizando un engaño, que consistió en que iba a asesorarla para evitar que su hipoteca fuera ejecutada.
Otro elemento a considerar es que George también sería culpable de esta conducta ilícita aunque no hubiera adquirido interés o derecho alguno sobre la vivienda de Jane, si le cobró a ésta una tarifa excesiva por los servicios de la pegunta “asesoría” que ofreció brindarle.
Alquiler con desviación de la renta
Se trata de una conducta ilícita que tiene lugar cuando un individuo logra apropiarse del alquiler que produce un inmueble, pudiendo ejecutarse de 2 maneras. Siendo la primera cuando el individuo:
- Renta una casa dentro del año que siguió a la adquisición, y
- No emplea ese dinero producto de la renta para realizar el pago mensual que requiere la amortización de la hipoteca.
En cuando a la segunda manera, ocurre cuando el individuo:
- Pretende que es el propietario de la casa, aunque no posee derecho alguno sobre la misma,
- La alquila de forma fraudulenta, sin la autorización o sin derecho alguno para poder alquilarla, y
- Se apodera del dinero que produce mensualmente el alquiler de la casa.
Se debe advertir que prácticamente todas las normas estatales que regulan esta conducta ilícita disponen que esta clase de fraude de los alquileres sólo puede considerarse como al cuando es llevado a cabo por lo menos en 2 oportunidades. Sin embargo, el hecho de que haya sido realizado una sola vez, da derecho al propietario legítimo a interponer una demanda civil en contra de quien alquiló la vivienda sin tener su autorización.
Documentos o escrituras que son falsificadas
Se trata de una actividad normal castigar los fraudes inmobiliarios con disposiciones que declaran como hechos ilícitos el utilizar escrituras o de documentos que han sido falsificados.
Casi todas las normas disponen que esta conducta criminal se lleva a cabo cuando un sujeto realiza cualquiera de las siguientes actividades:
- Registra, presenta o consigna una documentación o escritura que resulta ser falsificada o falsa, teniendo conocimiento de este hecho, y
- Ejecuta tal actividad en un despacho u oficina pública del Estado, por ejemplo ante la oficina de secretaría del condado.
¿Cómo se llevan a cabo los fraudes inmobiliarios en este Estado?
Entre las maneras en las que comúnmente se ejecutan los fraudes inmobiliarios, se encuentran:
- Fraudes de ejecución hipotecaria,
- Testaferros o compradores ficticios de inmuebles,
- Ventas ilegales de propiedades, y
- Préstamos de tipo abusivos.
Vamos a explicarlos a continuación
Fraudes de ejecución hipotecaria
Es una conducta criminal a la que antes hicimos referencia, sin embargo, hay varias formas de llevarlo a cabo, pudiendo mencionar:
- Las representaciones en las que son incluidas las transferencias del títulos sobre inmuebles,
- El engaño y cambio, o
- Las estafas que tiene su base en ayudas fantasmas.
Los fraudes que requieren transferir el título sobre la propiedad
Esta conducta ilícita se ejecuta cuando:
- Los dueños de los inmuebles saben que sus propiedades van a ser ejecutadas por la falta de pago, y
- El presunto “asesor” los persuade para que le transfieran su escritura o título sobre la casa.
En este supuesto, puede ser que el presunto “asesor” le haya manifestado al propietario del bien inmueble que:
- Podrá mantenerse viviendo allí, por medio del pago de un alquiler, y
- Podrá volver a comprar la casa después.
No obstante, el presunto “asesor” lo desaloja, convirtiéndose en el dueño de la casa, así como de su valor acumulado.
El engaño y cambio
En esta conducta ilícita en concreto, se exige que ocurra un traspaso del título o escritura de propiedad del inmueble, pero engañando al propietario para que no se percate de que esa transferencia ocurrió.
Lo que ocurre en estos escenarios es que los sujetos en perjuicio de los cuales se llevan a cabo son convencidos por los perpetradores, en el sentido de que firmarán una documentación que los ayudará a obtener un nuevo préstamo, aunque lo que en realidad firmaron fue el traspaso de su derecho de propiedad y su título al defraudador.
Las estafas que tiene su base en ayudas fantasmas
Para que se lleve a cabo esta clase de fraude inmobiliario, se requiere:
- Que una supuesta empresa de consultoría ofrezca servicios para asistir a los que están en riesgo de sufrir una ejecución de hipoteca, prometiendo brindar una ayuda al propietario del inmueble, que impedirá que se materialice la ejecución hipotecaria,
- Que presuntamente dicho servicio será prestado por medio del pago de una tarifa u honorarios que se pagan por adelantado, y
- Que la empresa de consultoría tome los honorarios, pero no le brinde al que los contrató los servicios ofrecidos.
Al final, el propietario del bien hipotecario se percata de la estafa cuando resulta demasiado tarde para evitar que se ejecute la hipoteca por el banco o prestamista.
Testaferros o compradores ficticios de inmuebles
El testaferro o comprador ficticio es un individuo dedicado a adquirir inmuebles pero no en su propio nombre sino en beneficio de otro sujeto. Podría considerarse que este testaferro en realidad se trata de un sujeto empleado debido a que el efectivo comprador, que es quien pone el dinero, no puede adquirir legalmente inmuebles en este Estado por alguna razón de tipo legal.
Ahora bien, esta práctica resulta ilícita cuando:
- En las negociaciones un sujeto resulta defraudado, o
- Es contra las leyes que el real comprador adquiera el inmueble.
Ventas de propiedades ilegales
Una venta de inmuebles resulta ilegal en los siguientes escenarios:
- El costo del inmueble se incrementó incorrectamente, debido a que fue tasado de manera fraudulenta, y
- El comprador inocente y despreocupado compra un inmueble a un costo ilícitamente aumentado, o
- La institución financiera realizó el préstamo del dinero a cambio de la garantía de hipoteca por un monto mayor al real valor que tiene el inmueble.
Ahora bien, dentro de estos supuestos no se encuentran incluidos los sujetos que se dediquen a adquirir propiedades para refaccionarlas y posteriormente venderlas a un precio mayor que el de compra.
Préstamos de tipo abusivos
Se considera que un préstamo es abusivo, conocido igualmente como depredador, cuando una entidad financiera o sujeto que se dedica a la correduría hipotecaria:
- Crea un tipo de préstamo adaptable a cierta categoría de potenciales compradores, y
- Se le adicionan costos o tarifas innecesarias, esto es, que no ofrecen beneficio alguno a los compradores.
La razón de ello suele ser que los que realizan actividades de intermediación hipotecaria quieren ver incrementadas las comisiones que ganan con éstos préstamos.
¿Dónde se encuentran regulados estos hechos ilícitos en California?
Existen 4 regulaciones que podríamos llamar principales y que la representación fiscal usa para basar sus acusaciones por causa de un fraude inmobiliario:
- 115 del Código Penal, disposición donde se prohíbe la consignación de documentos o escrituras falsificadas.
- 890 del Código Civil, que establece la prohibición no imputar los alquileres al pago de la deuda hipotecaria.
- 2945.4 del Código Civil, donde se establece la prohibición de los fraudes en las ejecuciones de hipotecas.
- 487 del Código Penal, donde se prohíben los hurtos mayores.
Presentar documentos falsificados – 115 PC
El artículo 115 PC es el artículo de este Estado, donde se prohíbe que se presenten o se consigne documentos o contratos que se relacionan con negociaciones inmobiliarias que resulten ser falsificados.
Presentar un documento o escritura falsa o falsificada se considera una felonía, debido a que se trata de una conducta ilícita que no solamente se ejecuta en perjuicio de propiedades, sino también perjudica la fe pública, por esas razones es sancionada con estas penalizaciones:
- Cárcel hasta los 3 años,
- Multa por una cantidad máxima de $10,000.
Alquiler que no se imputa a la deuda hipotecaria o que es desviado – 890 del Código Civil
Es la norma que declara ilegal el hecho de que un sujeto ejecute más de un robo de alquileres. En este Estado, ejecutar esta conducta sólo en una oportunidad no conlleva acusaciones penales, correspondiendo en este caso un juicio civil.
La violación de lo dispuesto en el Código Civil, artículo 890 es una conducta entendida como un wobbler, y se impondrán las sanciones que se emplean para penalizar los hurtos mayores o los fraudes en las ejecuciones hipotecarias.
Fraude en las ejecuciones de hipotecarias – 2945.4 del Código Civil
La disposición antes señalada prohíbe que se cometan fraudes en las ejecuciones de hipotecas, calificándolos como wobblers que se sancionan con los mismos castigos aplicables al hurto mayor.
Hurto mayor - Código Penal 487
Sobre esta norma se basa la representación fiscal para acusar a los perpetradores de fraude usando falsos pretextos o promesas. Aquí están incluidas las conductas ilícitas en perjuicio de las propiedades, cuando se ejecutan para defraudar a los propietarios de bienes que tienen un valor superior a $950.
Según esta norma, este hecho punible califica como wobbler, por lo que puede juzgarse como hecho punible menor o como felonía, y si la representación fiscal decide presentar cargos por hurto mayor como hecho punible menor, las penas serán de cárcel por 1 año y multas judiciales que alcanzan $1.000,00.
En cambio, si el cargo se presenta como hecho punible mayor, la sanción de cárcel puede ser de 3 años, además la multa judicial puede llegar a $10.000,00.
¿Una acusación por fraudes inmobiliarios puede llegar a ser una acusación de tipo federal?
Sí. En el escenario de que el individuo en perjuicio del cual se ejecutó esta conducta se trate de una entidad financiera respaldada o asegurada por una agencia federal, la actividad de fraude no se entenderá únicamente ejecutada en perjuicio de la misma, sino también en perjuicio del bienestar y los intereses de las entidades federales que la respaldan o aseguran y las consecuencias de ello, aunque lo que realmente haya ocurrido no sea más que un error y no una conducta criminal, suelen ser devastadoras.
¿Hay estrategias defensivas usualmente utilizadas contra estos cargos?
Por supuesto que las leyes contienen estrategias y líneas defensivas que pueden ser empleados por los criminalistas especializados para beneficio de sus defendidos, con los cuales se pueden combatir acusaciones de esta naturaleza, y entre las más utilizadas en una acusación por un fraude inmobiliario, podemos mencionar:
- El imputado jamás tuvo el objetivo o la intencionalidad de cometer fraude.
- El dueño del inmueble dio su permiso para el negocio.
- El imputado es víctima de una falsa acusación.
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